AgriPatrimoine

La question prioritaire de constitutionnalité visant à faire déclarer le droit de préemption des S.A.F.E.R. contraire aux articles 3 et 12 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, préambule à la constitution du 04 octobre 1958.

Elle a été posée devant deux juridictions :

* Le Tribunal de Grande Instance d’Alençon qui, par ordonnance du 24 novembre 2015, a retenu que la question posée manquait de sérieux car « la gratuité du service public » n’est pas un principe fondamental du droit français.

Or, tout au long des écritures déposées devant ce Tribunal, et ailleurs, nous n’avions pas cessé d’écrire que nous ne remettions pas en cause le fait de rémunérer ce service public.

Le Tribunal a donc rejeté cette Q.P.C. en s’appuyant sur un argument que nous avions nous-même toujours écarté.

* le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Blois qui, par jugement du 17 mars 2016, a retenu que la Q.P.C. était sans rapport avec le litige qui lui était soumis, soit la reconnaissance d’un bail rural au profit de l’exploitant après que la S.A.F.E.R. ait préempté.

Heureusement il semble que nous venons de solutionner cette affaire, emblématique de notre action, par un abandon de la S.A.F.E.R. Centre par K.O. au bout de dix ans de procédure et pressions diverses…..

Nous saisirons naturellement la première occasion qui nous sera offerte de la poser de nouveau.

Nous avons également largement diffusé cette analyse auprès de tous les parlementaires, soit près de 1.000, auquel nous avons fait parvenir notre projet de réforme foncière

La plainte contre le Président de la S.A.F.E.R. Aquitaine Atlantique pour prise illégale d’intérêt et si possible pour escroquerie présumée.

On rappelle que le Président de la S.A.F.E.R. a fait rétrocéder à son G.F.A. familial des terres dans le haut de Saint-Emilion, après une C.M.D. avec bail à son propre fils. Le tout financé par la Caisse de Crédit Agricole, actionnaire majoritaire de la même S.A.F.E.R…….

Il nous est revenu de divers contacts locaux ainsi que d’une lettre de menace de l’avocat de Monsieur Francis MASSE -pièce jointe- que le Parquet a refusé de poursuivre.

Il semblerait que les faits lui auraient semblé « insuffisamment caractérisés » – ce à l’encontre de toutes les informations sur les travaux menés par la Brigade Financière de Bordeaux dont nous avions connaissance.

De plus les faits sont caractérisés d’office. Il n’y a pas besoin de faire la preuve de manœuvres frauduleuses : la prise illégale d’intérêts résulte de la situation elle-même. Être dépositaire de l’autorité publique et s’en servir pour son usage personnel suffit. Et c’est exactement ce qu’a fait Francis MASSE.

Des pressions ont été exercées, c’est l’évidence. Nous savons que Francis MASSE, comme c’est l’usage, était en position de « tenir tout le monde » et donc menaçait tout le monde.

Peut-être le Parquet a-t-il craint également de révéler un scandale de plus qui abîmerait l’image de Saint-Emilion, déjà touché par le classement.

L’Agence Française Anticorruption a été saisie de ce dossier, avec d’autres, par notre association le 18 novembre 2020.

Un projet de loi a été voté par l’Assemblée Nationale et est actuellement à l’examen du Sénat.

Emmené par le député SEMPASTOUS qui n’hésite pas à parcourir la France pour le vendre.

S’agissant d’un homme sans doute très respectable mais qui, de toute évidence, n’est pas un familier du sujet, et d’un député « En marche », l’objectif de ce groupe est de se définir par rapport au mètre-étalon de la politique agricole, soit la F.N.S.E.A.

Comme nous ne cessons de l’écrire, les cessions de parts sociales sont beaucoup plus transparentes que les cessions d’exploitation classiques. Elles sont intégralement publiées au Registre de Commerce et des Sociétés et tout le monde peut en prendre connaissance pour la modique somme de 10 €. Bien éloignée des 400.000 € que la S.A.F.E.R. Aura s’est fait attribuer par Laurent Vauquiez, président de région pour cette lourde mission !

Nous avons donc diffusé notre commentaire auprès des 1.000 parlementaires Assemblée Nationale et Sénat et nous enregistrons une vingtaine de réactions.

En fait le Préfet fera instruire le projet de cession par la S.A.F.E.R. qui aura tout pouvoir, sans aucun contrôle ni légal ni juridictionnel de préférer un proche -et une commission- au candidat qui avait été choisi par le cédant.

Le tout pour le grand bien de l’agriculture locale, bien sûr.

Il apparaît que de plus en plus de D.D.T.M., et de plus en plus souvent, se livrent à des analyses et à des pratiques tendancieuses pour favoriser certains exploitants.

Il s’agit soit de dérapages sur le contrôle des structures : certains sites et certains dossiers laissent croire qu’il faut une autorisation pour être exploitant. C’est faux, naturellement, seules certaines opérations sont soumises.

D’autres font croire au candidat qui n’a pas eu son autorisation et conteste le refus qu’il n’a pas le droit d’exploiter. C’est faux également.

D’autres enfin suppriment arbitrairement les D.P.B. aux exploitants qui n’ont pas la bonne coloration syndicale.

Nous avons commencé une analyse de tous les départements pour inventorier ces pratiques.

Nous avons saisi l’Agence Française anticorruption d’une série de dossiers.
D’autres sont en préparation.

Sa valorisation est interdite par le Code Rural, et sa pratique constitue un délit. (Article L.411-74 du Code Rural)

Pourtant elle se déduit non seulement des usages mais, légalement, de la décote qui est toujours affectée à la valeur d’un bien agricole quand il est loué.

L’agriculture n’est pas à une contradiction près. Ni rebutée par sa propre incapacité à trancher.

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Parmi les innombrables contradictions de la profession agricole et des agriculteurs dans leur ensemble :

1°- La profession se flatte de ce qu’en France le prix des terres soit demeuré à un niveau bas, du moins au regard des pays voisins, sans se demander comment ceux-ci s’en sortent.

2°- Un amalgame prégnant entre la valeur économique, la valeur affective et la valeur refuge des terres agricoles.

3°- La conséquence évidente de ces bas prix sur les risques « d’accaparement » des terres agricoles par les « financiers », obsession française comme si le Crédit Agricole et les Coopératives étaient des œuvres caritatives.

4°- S’opposant à l’accaparement des terres françaises par des capitaux étrangers, les mêmes ne sont pas perturbés quand il s’agit d’aller investir en Ukraine, en Pologne ou en Uruguay ! En ce compris par les placements insensés et ruineux du Crédit Agricole et de la Coopération financés par des ponctions sur les exploitations.

5°- Le bail rural est le seul dont la présence dévalue un bien au lieu de le valoriser comme en matière commerciale ou industrielle….

Cette « décote » liée à l’existence du bail est pourtant unanimement reconnue…..tous les experts fonciers la constatent. Leur usage consiste à pratiquer une réfaction de 2 à 40 % de la valeur vénale, en fonction de la durée du bail qui reste à courir. Ce qui n’a du reste aucun sens puisque rien de permet d’avoir la certitude de ce que le bail prendra fin à son échéance conventionnelle.

Et ce, même quand c’est le fermier qui préempte et conteste le prix de vente

C’est une contradiction frontale avec l’interdiction de valorisation du bail rural puisque la règle consiste justement à prendre en compte cette valeur.

La profession agricole qui soutient cette décote, au prétexte « d’aider les fermiers », valide donc elle-même la valeur du bail.

6°- Cette même décote est également reconnue dans le cadre successoral puisque l’enfant héritier qui est titulaire d’un bail sur le bien se le voit attribuer en valeur libre, alors qu’un autre le prendra en valeur occupée. Ce, au titre de « l’installation professionnelle » qui est un avantage rapportable à la succession.

7°- Les instances syndicales des « fermiers » ne cessent de réclamer l’interdiction des « pas-de-porte »…..tout en revendiquant l’indemnisation du « préjudice » qui leur est causé en cas de reprise : il s’agit pourtant absolument du même support, la valeur économique d’un bail eu égard à ce qu’il est supposé rapporter…

8°- La différence est significative selon les régions : par exemple dans une large région Nord de la France, bailleurs et fermiers appartiennent aux mêmes milieux sociaux, et même souvent à la même famille, suite à partages. Dans d’autres régions, il existe deux catégories sociales parfois opposées.

Ceci étant posé, il serait bon de tenter de donner à tout cela un peu de cohérence et la valorisation du bail rural en semble une condition incontournable.

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La pratique se complique sérieusement de cette lâcheté.

La profession agricole s’est toujours fermement opposée à la valorisation du bail rural. Même si ses responsables la pratiquent en général avec vigueur.

Cette position de principe a même fait pénaliser la cession marchande du bail, au nom de L.411-74 du Code Rural. Celui-ci stipule :

« Sera puni d’un emprisonnement de 2 ans et de 30.000 d’amende ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu soit tenté d’obtenir, une remise d’argent ou de valeurs non justifiées, soit imposé ou tenter d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. »                      

Si on excepte l’aspect délictuel, ces dispositions sont simplement conformes au Code Civil. Soit la « répétition de l’indu ». En termes plus simples, du « trop payé » !

En aucun cas il ne stipule qu’un bail rural n’a pas de valeur. C’est pourtant l’interprétation que la profession a réussi à imposer à toutes les juridictions.

Le résultat en est :

1°- Une impossibilité de financer correctement les installations et les reprises. Même si, il ne faut pas se le cacher, les banques et notamment le Crédit Agricole s’arrangent le plus souvent pour dissimuler cette « valeur du bail » sous un autre poste.

Et une prime aux « gros » qui, eux, ont naturellement la trésorerie pour faire face à des versements en espèces.

2°- Un traitement inéquitable des exploitants puisqu’il est possible de valoriser le bail quand il est consenti à une société. Il n’y a en effet pas de « changement d’exploitant » lorsque l’on cède les parts sociales.

3°- Le prix de la cession du bail est déterminé de manière totalement opaque et représente non pas la valeur économique de ce droit à exploiter -comme pour tout contrat- mais au moins pour partie, la contrepartie du blocage du foncier par le statut du fermage.

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Mécomptes pour les propriétaires mais aussi pour les exploitants, et dégâts pour la vie des familles.

Comme toute situation juridiquement instable, elle sert surtout la mauvaise foi.

(1) – L’article 851 du Code Civil qui impose le rapport de ce qui a été employé pour l’établissement d’un héritier est donc applicable au bail rural.

La valeur du bail -en l’occurrence la décote qui en résulte dans la mesure où le bail rural lui-même est interdit légalement de valorisation- est considérée comme un avantage successoral rapportable.  Cette décote est donc rapportable à la succession (Pour restaurer l’égalité entre les héritiers donc) si bien qu’on évalue le bien libre quand il est attribué à un fermier également héritier réservataire, soit un enfant.

Il ne faut pas se dissimuler que l’application de cette règle occasionne de grandes difficultés et de nombreuses décisions de justice.

Une autre interprétation est que la qualité de fermier disparaît par confusion avec celle de bailleur.

Bien sûr, aucun rapport successoral n’est dû quand le bail a été consenti au conjoint de l’héritier et même au couple, ce qui est très souvent le cas. Cette solution est à l’évidence totalement inéquitable pour la vie de famille et en contradiction frontale avec l’interdiction de valorisation du bail rural.

Il est malheureusement acquis que celui des enfants qui a été installé par un bail familial, dans beaucoup de cas, fera toutes les manipulations possibles pour s’en prévaloir et bloquer au maximum ou libérer à bas prix l’héritage de ses frères et sœurs.

Où se situent la logique et l’équité ? Il suffit d’avoir son conjoint comme co-preneur -ce qui est le plus souvent le cas- pour rompre l’égalité familiale.

(2) – Cette manière de mettre le sujet « sous le tapis » et d’ignorer de la main droite ce que fait la main gauche risque de tuer toutes les meilleures initiatives de « portage du foncier ».

Une affaire significative résulte de l’idée lumineuse qu’a eue une banque constituant un G.F.A. dit « investisseur » il y a plus de 30 ans, d’instituer une majorité extraordinaire des ¾ des votes, ce qui est courant, mais de laisser 26,70 % des votes à l’associé titulaire du bail….

Trente ans plus tard, cet associé et son épouse ont largement dépassé l’âge de la retraite -plus de 90 ans- n’ont jamais cédé officiellement à leurs enfants et font exploiter par une société dont ils n’ont plus la qualité d’associés-exploitants, ce qui évidemment doit entraîner la résiliation du bail.

Résultat, alors que les autres associés veulent réaliser leur investissement, ils bloquent toute décision qui ne leur permettrait pas d’acheter les biens au ¼ de leur valeur.

Et la justice -Cour d’Appel d’Amiens- bloque toute décision de la gérante qui ne serait pas validée par l’assemblée générale à plus des ¾ ! Même la résiliation du bail, ce qui est pourtant la base de la mission d’une gérance.

Heureusement des fermiers d’aussi mauvaise foi sont rares.

Mais les textes doivent maintenant permettre de faire face à ces tentatives ……Si le bail avait un prix, celui-ci viendrait tout naturellement se placer mathématiquement entre la valeur libre et la valeur occupée. Il n’y aurait donc aucun problème….

(3) – Ce refus de valoriser officiellement le bail rural est le seul motif qui permette aux S.A.F.E.R. d’encaisser des millions d’€ de commissions pour couvrir les cessions de parts de société dont la valorisation permet, elle, d’intégrer la valeur du bail sur des exploitations de plus de 1.000 ou 2.000 ha.

Cela renforce l’inégalité de traitement puisque le bail rural consenti à une société a beaucoup plus de valeur que le même bail consenti à un exploitant individuel : par les cessions de parts successives, la société est un fermier « éternel ».

(4) – Enfin ce qui est peut-être le plus grave, les dérives lors des procédures collectives affectant les exploitants.

L‘article L.642-1 du Code de Commerce stipule :

« Lorsqu’un ensemble est essentiellement constitué du droit à un bail rural, le tribunal peut, sous réserve des droits à indemnité du preneur sortant et nonobstant les autres dispositions du statut du fermage, soit autoriser le bailleur, son conjoint ou l’un de ses descendants à reprendre le fonds pour l’exploiter, soit attribuer le bail rural à un autre preneur proposé par le bailleur ou, à défaut, à tout repreneur dont l’offre a été recueillie dans les conditions fixées aux articles L.642-2, L.642-4 et L.642-5. »

Faut-il en déduire :

* que le Tribunal se voit autoriser par le Code de Commerce -et en contradiction manifeste avec le Code Rural- à tirer une contrepartie financière du changement d’exploitant.

Cette démarche étant, à l’évidence, de l’intérêt des créanciers, cela le conduira-t-il à préférer un tiers au bailleur ?

* que pour conserver sa priorité, il est impératif que le bailleur ait son propre projet « d’exploitation » ?

Une décision du Tribunal de Grande Instance de Chartres avait fait grand bruit en son temps, autour de cette notion aux contours flous de dérogation à l’incessibilité du bail rural en cas de procédure collective. Ce Tribunal avait considéré que peu importait l’interdiction de valorisation du bail rural, il était de l’intérêt des créanciers que le mandataire le monnaie. (T.G.I. de Chartres – 22 mai 1991 *)

Dans ce cas, le maintien de la capacité de production indispensable en cas de plan de continuation ne peut être invoqué puisque la cession du bail ne s’attache pas à la viabilité de l’entreprise du repreneur qui n’est même pas invoquée. Seul donc le prix du bail, et donc sa valorisation sont en cause, ce que l’application de la loi par les tribunaux s’attache à camoufler.

Il est évident que l’intérêt des créanciers est de céder au meilleur prix possible alors que celui du repreneur est de s’endetter le moins possible.

De plus, la notion d’« ensemble …. essentiellement constitué du droit à un bail rural » se heurte à l’impossibilité de délimiter ce qu’est un « ensemble » en agriculture. Une entreprise agricole n’est un tout que parce qu’elle dépend d’un même exploitant -ce qui ne sera plus le cas, par définition- et le fond agricole n’existe pas de ce point de vue puisque, justement en raison de ce principe d’incessibilité et d’interdiction de valorisation, le bail rural n’entre pas dans la composition du « fond agricole.

Et le texte élude la situation de présence de plusieurs bailleurs (!).

Exemple le plus dramatique et lourd de conséquences si la Cour de Cassation devait valider :

Le Tribunal Paritaire et la Cour de Lyon ont déclaré opposable à la bailleresse une ordonnance du Juge Commissaire qui, dans le cadre de la liquidation judiciaire du fermier, a ordonné la cession, marchande qui plus est, du bail contre l’avis de cette bailleresse manifesté plusieurs fois. Elle n’était même pas partie à la procédure et la décision ne lui a jamais été signifiée.

Or aucune décision judiciaire, même ayant force exécutoire, ne peut valider une opération constitutive d’un délit.

Il s’agit en fait de trouver des fonds en cas de fermier titulaire d’un ou plusieurs baux dont la cession monnayée est de l’intérêt des créanciers.

Les règles impératives de priorité du bailleur sur le sort du bail sont alors peu ou pas appliquées -avec parfois pressions et menaces contre des bailleurs peu armés et vite « convaincus » de tout abandonner !

S.A.F.E.R.

Le prétendu « gendarme du foncier » exerce sa nuisance presque sans contrôle légal et pour 95 % de ses activités en toute illégalité

Les S.A.F.E.R., colosses aux pieds d’argile, exercent leurs nuisances -constat sur lequel tout le monde s’accorde à l’exception de ceux qui en bénéficient- sur le fondement de textes qui en réalité ne leur accordent aucun pouvoir réel, ce pour 95 % de leurs interventions.

Non seulement ce pouvoir qui leur est attribué sur le terrain est inexistant – « On ne peut pas faire sans la S.A.F.E.R. !» – mais encore il s’exerce par intoxication et ignorance. Et ce qui est beaucoup plus grave, il s’exerce sans le moindre contrôle légal, et le plus souvent en toute illégalité.

Seule la complaisance, ou l’aveuglement, ou la peur, ou l’intérêt comme on veut, font croire à un pouvoir qu’elles n’ont pas.

Si ce n’était pas si affligeant, ce serait captivant.

Le seul pouvoir réel s’exerce par les préemptions. Toutefois, il est soumis à contrôle juridictionnel, raison pour laquelle les S.A.F.E.R. se livrent à toutes sortes de manœuvres pour éviter d’avoir à l’exercer.

Les autres interventions ne le sont pas.

On peut du reste associer à ce lâche aveuglement la position (F.N.S.A.F.E.R./ Conseil Supérieur du Notariat) qui leur accorde sans la moindre base légale un droit de préemption sur les apports en société. En effet, un apport n’est pas une « cession à titre onéreux ». Et seules les cessions à titre onéreux sont soumises à préemption, le fait qu’un texte dérogatoire existe ne saurait valider un principe qui n’existe pas. On n’a du reste jamais vu une S.A.F.E.R. exercer son droit de préemption sur un apport en société, ce serait impossible.

(Voir plainte 24 juillet 2014, pièce jointe n°1)

Chapitre 1. Absence de contrôle sur environ 95 % des interventions des S.A.F.E.R.

• 1 – Cette absence de contrôle résulte tout simplement des textes.

Il est acquis que 95 à 98 % des « interventions » ou des « interpositions » des S.A.F.E.R.  se font hors préemption.

Celui-ci, dont la légitimité au regard de la Constitution Française est plus que contestable trouve son origine dans un texte de loi et est soumis au contrôle juridictionnel.

Toutes les autres opérations ne le sont pas, pour l’essentiel les « substitutions » et les interpositions à titre d’agent immobilier (« Professionnels de l’immobilier » comme les qualifient les juridictions »). Les « mandats de recherche » d’acquéreurs n’ont d’autre qualification juridique que celle du mandat d’agent immobilier.

Dans ces deux types d‘opérations, la S.A.F.E.R. n’est jamais propriétaire. Il n’y a donc pas « rétrocession ».

Or, seul le contrôle des rétrocessions est prévu par la loi. C’est évidemment la raison principale pour laquelle les S.A.F.E.R. poussent aux opérations amiables, soi-disant pour s’éviter le tracas du droit de préemption. Et l’éviter au vendeur auquel il sert de repoussoir……les divers intervenants agricoles, agents immobiliers ou notaires ne cessant de clamer qu’on ne « peut se dispenser de passer par la S.A.F.E.R. », ce qui est totalement erroné, même légalement.

C’est également la raison pour laquelle il faut absolument obliger les S.A.F.E.R. à préempter : pour les contraindre à rester dans le cadre légal.

Une rétrocession est ainsi définie selon les juristes, parmi d’autres :

CNRTL :

1- Acte consistant, de la part de l’acquéreur d’un bien, à en transférer à nouveau la propriété à celui dont il l’avait acquis ;

2- Acte portant cession à un tiers d’un droit acquis.

Littré :

Céder, par un nouvel acte, quelque droit qu’on avait acquis par transport, et qu’on rend à celui de qui on l’avait reçu. 

Wikisource :

Acte par lequel le cessionnaire transporte à son cédant ce que celui-ci lui avait cédé et transporté. 

Dictionnaire des citations :

Acte par lequel on restitue à quelqu’un ce qu’il avait cédé.

Llf :

1- Acte consistant, de la part de l’acquéreur d’un bien, à en transférer à nouveau la propriété à celui dont il l’avait acquis ;

2- Acte portant cession à un tiers d’un droit acquis.

Même si on veut écarter le fait que la S.A.F.E.R. n’effectue pas une véritable « rétrocession » en cas de préemption puisqu’elle revend rarement à l’acquéreur qu’elle a évincé ( !), lors d’une intervention par substitution il ne peut exister de qualification juridique de rétrocession.

Elle n’a en effet jamais été propriétaire contrairement à la préemption qui est un acte translatif de propriété.

De surcroît au moment où elle prend la décision de choisir un « attributaire » elle n’a aucun droit sur le bien au cause……Les promesses qui lui sont consenties prennent des formes diverses -unilatérales le plus souvent avec levée d’option du vendeur ou d’elle-même, synallagmatique- pour pouvoir lui permettre de naviguer à vue selon l’évolution de la situation.

(Voir fiche technique de la S.A.F.E.R. Paca qui indique bien que la S.A.F.E.R. en cas de procédure amiable « rétrocède un droit qu’elle a acquis », pièce jointe n°2)

Il n’y a donc pas rétrocession si la S.A.F.E.R. n’a pas acquis le bien préalablement.

On imagine que c’est en se référant à la notion de « cession à un tiers d’un droit acquis » que les S.A.F.E.R. se sont mises il y a quelques années à faire signer par le vendeur une promesse de vente qu’elles-mêmes n’accepteront que le jour où elles « rétrocèderont ». Elles tentent de jouer sur cette ambiguïté, peut-on supposer.

• 2- La différence, et donc le point de bascule, se situe entre rétrocession et attribution.

Ces termes sont du reste alternativement utilisés dans les appels à candidature et par toutes les juridictions jusqu’en Cour de Cassation, souvent sur une même affaire. Tant le droit est confus, et tant les S.A.F.E.R. en profitent. Il semble que le problème n’ait jamais été posé.

Cette ambiguïté sert le débat dans ce qu’il a de moins constructif : ainsi le même cabinet d’avocat (Mandeville – Drouot Avocats) soutient :

* en Gironde, qu’il n’y a aucun moyen de contester une décision de la S.A.F.E.R. qui intervient dans le cadre d’un mandat amiable

(Château Beauséjour à Saint-Emilion, article La Vigne, pièce jointe n°3)

* dans le Loir et Cher, dans une opération juridiquement similaire, qu’il contestera la décision d’attribution par la S.A.F.E.R. et « ira jusqu’au bout ».

(Affaire Corbeau à Saint-Martin-des-Bois -Loir et Cher, pièce °4)

Chapitre 2. Illégalité des « substitutions » : nullité d’ordre public.

Encore plus gravement, les interventions des S.A.F.E.R. par substitution sont totalement illégales.

En effet, à peine de nullité la substitution doit être gratuite……ce qui implique l’illégalité totale de toutes les rémunérations prises par les S.A.F.E.R. sur les substitutions et l’illégalité de leur intervention elle-même.

Article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993 :

« Est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier. »

A défaut, il s’agirait d’une cession de créance et cette même S.A.F.E.R. ne détient aucune créance ni sur le vendeur ni sur l’acquéreur final. Et en cas de « substitution », les formalités exigées des cessions de créance (Article 1690 du Code Civil) ne sont du reste pas requises.

En résumé les S.A.F.E.R., en pratique et pour plus de 90 % de leurs opérations, interviennent dans le cadre pénal de l’abus de confiance tel qu’il est prévu et réprimé par les articles L. 314-1 à L. 314-4 du Code Pénal.

Chapitre 3. Les S.A.F.E.R. n’existent que par le droit de préemption et la vente d’exonérations fiscales. En d’autres termes « la carotte et le bâton ».

• 1- Objectifs.

Les S.A.F.E.R. ont été créées avec un objectif d’intérêt public par la Loi d’Orientation Agricole du 5 août 1960, notamment :

« Des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, au capital social desquelles toutes les collectivités publiques peuvent participer, peuvent être constituées en vue d’acquérir des terres ou des exploitations agricoles ou forestières librement mises en vente par leurs propriétaires, ainsi que des terres incultes, destinées à être rétrocédées après aménagement éventuel. 

Elles ont pour but, notamment, d’accroître la superficie de certaines exploitations agricoles ou forestières, de faciliter la mise en culture du sol et l’installation ou le maintien d’agriculteurs à la terre et de réaliser des améliorations parcellaires. »

Et, 

« Toutes les acquisitions effectuées par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural et celles de leurs cessions qui, ayant pour objet le maintien, la création ou l’agrandissement d’exploitations agricoles, sont assorties d’un engagement de l’acquéreur pris pour lui et ses ayants cause de conserver la destination des immeubles acquis pendant un délai de dix ans à compter du transfert de propriété, sont exonérées des droits de timbre et d’enregistrement et des taxes sur le chiffre d’affaires. …/…

Lorsque l’engagement prévu au premier alinéa n’est pas respecté, l’acquéreur ou ses ayants cause est tenu d’acquitter, à première réquisition, les droits et taxes dont l’acte d’acquisition avait été exonéré et, en outre, un droit supplémentaire de 6 p. 100. »

Dans les cas visés, il n’y a ni acquisition ni cession.

Seulement une intervention en qualité d’agent immobilier ou de cessionnaire d’une promesse dans les conditions classiques du Code Civil.

Plusieurs lois et décrets plus tard, c’est devenu -à partir de Noël 2021- : 

« 1° Elles œuvrent prioritairement à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers. Leurs interventions visent à favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles ainsi que l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. Ces interventions concourent à la diversité des systèmes de production, notamment ceux permettant de combiner les performances économique, sociale et environnementale et ceux relevant de l’agriculture biologique au sens de l’article L. 641-13 ; 

« 2° Elles concourent à la diversité des paysages, à la protection des ressources naturelles et au maintien de la diversité biologique ; 

Et,

« III.-1° Le choix de l’attributaire se fait au regard des missions mentionnées au I. L’attributaire peut être tenu au respect d’un cahier des charges. 

En cas de substitution, le cahier des charges mentionné à l’alinéa précédent comporte l’engagement du maintien pendant un délai minimal de dix ans de l’usage agricole ou forestier des biens attribués et soumet, pendant ce même délai, toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance du bien attribué à l’accord préalable de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. En cas de non-respect de ces engagements pris dans le cadre d’un cahier des charges, l’attributaire est tenu de délaisser le bien, si la société d’aménagement foncier et d’établissement rural le demande, au prix fixé par le cahier des charges ou, à défaut, par le juge de l’expropriation ; »

Aucune modalité juridique ou judiciaire n’est prévue pour le respect de cet engagement ! Et on n’a du reste jamais vu une telle clause s’appliquer…..

• 2- Les textes.

Une « attribution » dans le cadre d’une substitution n’est pas une « acquisition à l’amiable » puisque la S.A.F.E.R. ne devient jamais propriétaire.

Contrairement bien sûr à la procédure de préemption puisque la déclaration de préemption opère un transfert de propriété, que l’acte authentique subséquent soit passé ou non.

Selon le Code Rural,

Le droit de préemption transfère dès notification la propriété à la S.A.F.E.R. Il s’agit donc d’une vente « forcée » comme pour tous les droits de préemption.

Il est encadré par des dispositions légales et son contentieux est organisé. (Articles L.143-1 et suivants du Code Rural)

Quelle que soit l’opposition de principe que l’on puisse avoir à l’exercice d’un droit de préemption accordé aux S.A.F.E.R. -seul exemple mondial à ce qu’il semble du détournement d’une prérogative de puissance publique en faveur d’une structure privée capitalistique- il reste qu’il est encadré par un contrôle légal et juridictionnel.

Ce n’est pas le cas pour les substitutions, et encore moins naturellement pour les hypothèses -nombreuses- où les S.A.F.E.R. agissent comme de simples agents immobiliers, avec beaucoup moins de compétence que ces derniers, il convient de de le souligner. Et occasionnant la plupart du temps une pagaille ingérable dans des affaires qui se seraient déroulées paisiblement si elles ne s’en étaient pas mêlées.

Si l’avis du Commissaire de Gouvernement est prévu en cas de substitution, (Article R.141-11 du Code Rural) son défaut n’est assorti d’aucune sanction.

Article L.143-14 du Code Rural :

« Sont également irrecevables les actions en justice contestant les décisions de rétrocession prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural ainsi que les décisions de préemption s’il s’agit de la mise en cause du respect des objectifs définis à l’article L.143-2 intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où les décisions motivées de rétrocession ont été rendues publiques. »

Article R. 142-4 du Code Rural (Décret du 10 juillet 2000) :

« Lorsque la société d’aménagement foncier et d’établissement rural a attribué un bien acquis à l’amiable, elle est tenue de faire procéder, au plus tard dans le mois suivant la signature de l’acte authentique, à l’affichage, pendant un délai de quinze jours, à la mairie de la commune de la situation de ce bien, d’un avis comportant la désignation sommaire du bien avec notamment la superficie totale, le nom de la commune, celui du lieu-dit ou la référence cadastrale, le nom et la qualité du cessionnaire ainsi que les conditions financières de l’opération.

« Dans le délai d’un mois à compter du premier jour de cet affichage, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural informe les candidats non retenus des motifs qui ont déterminé son choix.

« Lorsque le choix est motivé par un refus d’approbation du projet d’attribution mentionné à l’article R.141-11, elle adresse au candidat concerné copie du refus motivé du commissaire de gouvernement.

« L’affichage en mairie fait courir le délai de recours prévu à l’article L.143-14. »

Le problème est que cet article L.143-14 du Code Rural, cité plus haut, ne s’applique absolument pas aux opérations amiables.

Et l’acte notarié qui suivra ne peut pas être remis en cause par un tiers à l’acte.

Selon le Code Civil,

A défaut de dispositions dans le Code Rural, il convient de s’en remettre au Code Civil.

Il s’agit de ventes « volontaires ». ll convient donc de revoir les conditions de recevabilité et les conditions de fond des actions en annulation : vice du consentement (ou dol, manœuvres frauduleuses), vice caché, non-respect de l’obligation de délivrance, lésion. 

Toutes les conditions d’annulation d’une vente en droit civil sont donc inexistantes. 

• 3 – Applications.

Le recours n’est donc en fait ouvert que contre les préemptions et rétrocessions mais pas contre les substitutions ni de manière générale les « intermédiations amiables ».

Pourquoi les juridictions, et particulièrement la Cour de Cassation, n’appliquent-elles pas cette analyse ?

On ne peut douter ni de leur compétence ni de leur accès à toute la documentation nécessaire, en particulier pour la Cour de Cassation.

Pourtant elles valident bien les recours contre les décisions « d’attribution » en les qualifiant de « rétrocession ». Sans doute car si elles en restent à la qualification d’attribution qui est bien employée par la S.A.F.E.R., aucun recours n’est recevable.

Il en résulte qu’une S.A.F.E.R. possiblement concernée par cette opération « attribution-rétrocession » se moque bien clairement des décisions de justice.

On en trouve un exemple particulièrement éclairant avec le comportement de la S.A.F.E.R. de Normandie dans un dossier Levionnois.

1°- La Cour de Cassation retient :

« ….la S.A.F.E.R. a informé Monsieur Levionnois qu‘elle n’avait pas retenu sa candidature à la rétrocession des parcelles…..et qu’elle les avait attribuées…

« …le bénéficiaire de la rétrocession… »

« Qu’en statuant ainsi alors que la décision de rétrocession… »

(Arrêt Cour de Cassation 3ème du 28 mars 2019 n°17-27.183, pièce jointe n°5)

2°- Sur renvoi, la Cour d’Appel de Rouen :

« L’acte authentique de cession reçu le 31 janvier 2012 par Maître Sylvie Germain, notaire à Granville, a été régularisé directement entre les vendeurs, Madame Quichaud divorcée Mazeaud et Monsieur Mazeaud, et les époux Lefranc, par substitution à la S.A.F.E.R. titulaire de la promesse de vente ci-dessus évoquée.

« La décision de rétrocession a été notifiée à Monsieur Levionnois par lettre du 13 février 2012 conformément aux dispositions de l’article R.142-4 du Code Rural, en lui précisant la motivation de cette décision.

« L’affichage de la décision de rétrocession… »

…/…

« Par ces Motifs :

…/….

« Prononce la nullité de la décision de rétrocession du 29 novembre 2011…..attribuées aux époux Lefranc par la S.A.F.E.R. de Normandie. »

(1ère Chambre C.A. Rouen, 15 janvier 2020, pièce jointe n°6)

On y constate au passage un amalgame entre rétrocession et attribution. Plus exactement les juridictions comme certaines S.A.F.E.R. semblent indiquer que celles-ci « attribuent par rétrocession », l’attribution serait pour elle le choix effectué et la rétrocession l’acte juridique. 

C’est confus, pour le moins, et pas de nature à éclairer les conditions d’exercice par les S.A.F.E.R. de leurs pouvoirs exorbitants et l’information des parties concernées.

Et la S.A.F.E.R. de Normandie se flatte de s’en moquer en reprochant en plus (!) au candidat évincé d’avoir obtenu l’annulation d’une décision d’attribution mais de ne pas avoir demandé l’annulation de la vente qui a suivi :

« Vous évoquez …..la décision de la Cour d’Appel de Rouen en date du 15/01/2020.

« S’il est vrai que celle-ci annule la décision de rétrocession S.A.F.E.R. au profit de Monsieur et Madame Lefranc, elle ne va cependant pas conduire à la remise en vente des terres par la S.A.F.E.R.

« En effet, Monsieur Levionnois a été informé de longue date de l’attribution au profit de Monsieur et Madame Lefranc et pour des raisons qui lui appartiennent n’a pas assigné ces derniers dans le cadre des procédures contentieuses.

« En outre, il n’a pas non plus, via ses conseils, demandé la nullité des actes subséquents à la décision de rétrocession S.A.F.E.R. à savoir l’acte authentique régularisé (titre de propriété). »

On assiste là encore à un amalgame rétrocession/attribution.

(Lettre du Directeur de la S.A.F.E.R. de Normandie à Monsieur Stéphane Travert du 05 mars 2020, pièce jointe n°7)

Or, il n’avait aucun moyen de le faire. En effet l’annulation de la décision d’attribution n’a pour résultat que de mettre la situation dans celle d’un défaut de pouvoir du vendeur : or, l’acquéreur évincé est irrecevable à soulever le défaut de pouvoir du vendeur.

(Arrêt Cour de Cassation 3ème du 28 mars 2019 n°17-27.183 parmi de nombreuses autres, pièce jointe n°8)

La S.A.F.E.R. retoquée se moque donc éperdument des décisions de justice dans ce cas….

De toute façon, un tel recours est marqué du sceau de l’inutilité puisque personne ne peut obliger la S.A.F.E.R. si « l’attribution-rétrocession » est annulée à choisir ensuite le requérant qui a gagné la procédure….

La situation est d’autant plus périlleuse que les S.A.F.E.R. considèrent maintenant, au terme d’un dérapage progressif et patient cautionné par les pouvoirs publics, que tout le foncier rural doit passer par elles.

Dès le rapport d’orientation de la FNSafer pour son congrès 2006 intitulé 

« Nouveaux acquéreurs de l’espace rural, Nouvelles politiques territoriales :

Les Safer accompagnent les évolutions du territoire agricole et rural »,

les S.A.F.E.R. affichent leurs prétentions : ne plus se limiter à l’objectif de leur création, soit contrôler et sécuriser l’accès au foncier des agriculteurs, mais gérer l’intégralité de l’espace rural, agricole ou non.

Le grignotage s’est fait comme le relate le même rapport :

« D’opérateurs exclusivement agricoles, elles sont devenues progressivement des acteurs reconnus du développement local. 

« Ces évolutions se sont naturellement accompagnées d’un élargissement des conseils d’administration des S.A.F.E.R. aux collectivités territoriales, régions et départements qui occupent désormais le tiers des sièges. »

Et,

« L’intervention de la S.A.F.E.R. n’est donc pas liée aux bénéficiaires des opérations mais aux projets locaux que ceux-ci souhaitent développer et à la concordance de ces projets avec les orientations d’aménagement et de développement local clairement définis. »

Cette aspiration fait bon marché des intérêts des agriculteurs.

Ce glissement progressif nécessitait, de l’avis même de la FNSafer, une grande prudence car « la nouveauté du fondement de ces actions, qui s’éloigne du champ agricole, introduit un risque non négligeable de contestation devant les tribunaux et un risque de réaction négative chez certains agriculteurs. »

C’est la FNSafer qui le dit dès 2006 !

Il est intéressant que les Sénateurs dès leur rapport n°316 du 24 juillet 1962.

« Observations de la Commission.

« Instituées par l’article 15 de la loi d’orientation agricole du 5 août 1950, les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (S.A.F.E.R.) interviennent sur le marché foncier en l’état actuel de la législation, comme des acquéreurs ordinaires.

« Le Gouvernement a estimé qu’elles ne seraient en mesure de remplir pleinement leur rôle, qui est de créer de nouvelles exploitations équilibrées et d’agrandir les exploitations existantes non viables, que si elles disposaient d’un droit de préemption sur les terres mises en vente dans leur zone d’action.

« L’Assemblée Nationale a sensiblement modifié cet article, en particulier en étendant le nombre des cas dans lesquels le droit de préemption ne pourra jouer.

« Le texte finalement adopté résulte d’un amendement déposé par le Gouvernement à la suite d’une discussion assez confuse, et tend à réaliser un compromis entre les différentes thèses en présence.

« Votre Commission a approuvé les idées essentielles du texte adopté par l’Assemblée Nationale, idées qui se retrouvent déjà dans le texte proposé par la Commission spéciale :

1° Limitation du droit de préemption aux secteurs où la structure foncière justifie l’intervention des S.A.F.E.R. afin d’éviter que ne s’instaure au profit de celles-ci un véritable monopole de transactions;

(Extrait, pièce jointe n°9)

Abandonner toute la gestion de l’espace rural au syndicalisme agricole dit « majoritaire » aurait mérité à tout le moins un débat. 

Chapitre 4. Détournement de fonds.

Les substitutions, non seulement en pratique totalement libres mais illégales, bénéficient de l’exonération fiscale prévue à toutes opérations effectuées par les S.A.F.E.R.

On lit dans les deux textes cités plus haut que les exonérations fiscales sont conditionnées au respect d’un « cahier des charges » prévu à l’acte de rétrocession. Et pourtant dans le texte de 1960, il n’existait pas encore de « substitution » on y lit : 

« Toutes les acquisitions effectuées par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural et celles de leurs cessions, ayant pour objet le maintien, la création ou l’agrandissement d’exploitations agricoles, sont assorties d’un engagement de l’acquéreur pris pour lui et ses ayants cause de conserver la destination des immeubles acquis pendant un délai de dix ans à compter du transfert de propriété, sont exonérées des droits de timbre et d’enregistrement et des taxes sur le chiffre d’affaires… »

Mais dans le texte actuellement en vigueur, subrepticement :

« L’attributaire peut être tenu au respect d’un cahier des charges. 

En cas de substitution, le cahier des charges mentionné à l’alinéa précédent comporte l’engagement du maintien pendant un délai minimal de dix ans de l’usage agricole….. »

Il n’est plus mentionné ni le respect d’objectifs ni le versement de droits assortis de pénalités contrairement à 1960.

Les deux cas de figure se confondent et se mélangent le plus souvent, dans des opérations obscures où on ne sait plus qui fait quoi et qui ne peuvent naturellement qu’engendrer mécomptes et litiges.

Or, on rappelle que 95 % des opérations réalisées dans ces conditions par les S.A.F.E.R. leur permettent de détourner des fonds publics à hauteur de plus de 5 % des montants sur lesquels portent les opérations.

Voir :

(Note à l’attention des Conseils Départementaux, décembre 2023, pièce jointe n°10, à Monsieur le Président de la Cour des Comptes, pièce jointe n°11)

Ce détournement de fonds publics au bénéfice d’intérêts privés est leur principal argument commercial pour s’immiscer dans des opérations où elles n’ont absolument rien à faire.

LEVIONNOIS Dominique à Hudimesnil (50510) / S.A.F.E.R. de Normandie

Compiègne, le 09 février 2024

Monsieur le Président, Emmanuel,

J’interviens auprès de vous en ma qualité de mandataire et de conseil de Monsieur Dominique LEVIONNOIS à Hudimesnil (Manche).

Comme vous ne l’ignorez pas, un arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile du 28 mars 2019, ainsi qu’un arrêt de la Cour de renvoi du 15 janvier 2020, 1ère Chambre de la Cour d’Appel de Rouen, ont annulé la décision d’attribution de la S.A.F.E.R. de Normandie prise en faveur de Monsieur et Madame LEFRANC et portant sur une surface de 11 ha 13 a 30 ca sise à Hudimesnil.

(Arrêt de la Cour de Cassation du 28 mars 2019, pièce annexée n°1, arrêt de la Cour d’Appel de Rouen du 15 janvier 2020, pièce n°2)

Monsieur Dominique LEVIONNOIS par ses conseils, et même par un député de la Manche, Monsieur Stéphane TRAVERT, ancien Ministre de l’Agriculture, a normalement interrogé tant les responsables de la S.A.F.E.R. que les avocats des parties.

La position de la S.A.F.E.R. de Normandie a été synthétisée par le courrier de son directeur, Monsieur Stéphane HAMON, adressée à Monsieur Stéphane TRAVERT le 05 mars 2020.

(Pièce annexée n°3)

Cette correspondance est particulièrement intéressante en ce qu’elle caractérise à la fois :

(1) – Une totale méconnaissance, volontaire ou non, des règles de droit applicables,

(2) – Une volonté assumée de se moquer des décisions de justice intervenues.

Ces deux positions seraient moins inquiétantes si elles n’émanaient pas d’une société qui bénéficie de prérogatives de puissance publique (Droit de préemption et trafic d’exonérations fiscales) au titre d’une prétendue mission de service public.

(1) – L’analyse du directeur de la S.A.F.E.R. ne peut être soutenue en droit :

* Aucun texte de loi n’impose au contestataire de l’attribution de mettre en cause le bénéficiaire retenu.

C’est une précaution que l’on prend généralement pour tenter d’éviter, justement, que la S.A.F.E.R. passe en force, signe l’acte notarié et fasse valoir le fait acquis. Elle n’est absolument pas exigée par la loi.

La Cour de Cassation a pu juger qu’il n’existait aucun délai pour, au besoin, mettre en cause ledit bénéficiaire.

(Cassation Civile 3ème 18 mars 2004, 03-10.450, pièce annexée n°4)

En d’autres termes, Monsieur Dominique LEVIONNOIS a la possibilité d’assigner l’attributaire quand il le souhaitera. Je n’en vois toutefois pas l’utilité.

* En aucun cas, au contraire de l’étonnante position de Monsieur Stéphane HAMON, le candidat qui n’a pas été retenu n’a le droit de demander l’annulation de l’acte notarié de vente.

Il est déjà un 1er principe évident que pour être recevable à demander l’annulation d’un acte de vente, il est impératif d’y être partie. 

Ce n’est pas le cas en l’espèce. (Articles 1641 à 1644, ou 1184 du Code Civil par exemple)

* Enfin l’annulation de l’acte notarié ne pourrait résulter que d’un défaut de pouvoir de l’acquéreur substitué, en l’espèce la S.A.F.E.R. dont il faudrait imaginer que l’annulation de sa décision mette à néant sa possibilité de substitution.

Or, il est depuis bien longtemps acquis de la jurisprudence que le tiers à un acte est irrecevable à contester le pouvoir de l’une des parties. Même si cet acte lui fait grief.

(A titre d’exemple, Cour de Cassation Commerciale, 09 janvier 2019, 16-26.697, pièce annexée n°5)

Monsieur Dominique LEVIONNOIS n’avait donc aucun droit de contester cet acte de vente dont la nullité, incontestable, n’est que l’affaire de la S.A.F.E.R. elle-même. Il est particulièrement malvenu de la part de la S.A.F.E.R. de lui reprocher de ne pas l’avoir fait.

Cette attitude de la S.A.F.E.R. de Normandie valide l’opinion bien connue que les S.A.F.E.R. passent en force des actes susceptibles d’être annulés en considérant qu’une fois qu’ils auront été conclus, personne n’aura le pouvoir de les faire annuler.

C’est malheureusement exact. La réponse de la S.A.F.E.R. de Normandie démontre s’il en était besoin qu’il n’existe aucun contrôle réel sur les opérations menées à l’amiable par les S.A.F.E.R. Et les substitutions sont des opérations amiables.

Et qu’il est urgent d’interpeller la légitimité de leur présence, sise hors toute règle de droit.

(2) – On ne peut qu’être surpris de ce qu’une structure comme la S.A.F.E.R. qui se prétend, sans rire, le « gendarme » du foncier agricole (doté, selon vos propres termes d’une « arme atomique ») s’érige ainsi en résistance pour la sauvegarde d’intérêts particuliers à l’encontre des règles de droit et des décisions de justice.

Je pense que nombreux sont les acteurs du milieu qui apprécieraient de recevoir certaines explications.

Comme vous pouvez le supposer, je n’osais rêver d’une démonstration aussi claire que je communique immédiatement à tous les parlementaires et toutes les structures avec lesquelles je suis en lien.

Je ne manquerai pas de vous tenir informé des suites qui lui seront réservées.

Et vous prie de croire, Monsieur le Président, Emmanuel, à l’assurance de ma considération distinguée.